🧯 Obowiązki właściciela i zarządcy budynku w zakresie PPOŻ
- Monika Pawlas
- 22 sty
- 4 minut(y) czytania
Kto za co odpowiada, jakie dokumenty trzeba mieć i gdzie najczęściej „wybucha” problem (zanim wybuchnie pożar)
W ochronie przeciwpożarowej jest jeden klasyk: „to nie my, to wynajmujący”.
Drugi klasyk: „to nie my, to najemca”.
A potem przychodzi kontrola i robi trzeci klasyk: „proszę wskazać odpowiedzialnego”. 😉
Ten artykuł porządkuje temat od A do Z: obowiązki właściciela/zarządcy, co można (i trzeba) ustalić z najemcą, jakie są wymagania dokumentacyjne i organizacyjne oraz jak w 2026 roku prowadzić PPOŻ „po ludzku” – skutecznie i bez chaosu.
1) Podstawa prawna: dlaczego właściciel/zarządca nie może „oddać” PPOŻ w leasing
W polskich przepisach odpowiedzialność za zapewnienie ochrony przeciwpożarowej dotyczy właściciela, zarządcy lub użytkownika budynku/obiektu/terenu. Kluczowy jest art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej – wymienia on wprost obowiązki związane m.in. z wymaganiami techniczno-budowlanymi, wyposażeniem w urządzenia ppoż. i gaśnice, zapewnieniem przeglądów i konserwacji oraz bezpieczeństwem ewakuacji.
Do tego dochodzi rozporządzenie MSWiA w sprawie ochrony ppoż. budynków.
W 2024 r. wprowadzono też zmianę do tego rozporządzenia (Dz.U. 2024 poz. 1716) – warto mieć świadomość, że wymagania nie są „raz na zawsze”.
2) Właściciel, zarządca, użytkownik, najemca – kto jest kim?
W praktyce:
Właściciel – podmiot, który posiada tytuł prawny do obiektu (np. spółka, wspólnota, osoba fizyczna).
Zarządca – podmiot, który realnie zarządza obiektem (administracja, facility management, zarząd nieruchomości).
Użytkownik / najemca – podmiot korzystający z części lub całości obiektu (firma wynajmująca lokal, operator hali).
Najważniejsza zasada: Umową można podzielić obowiązki operacyjne (np. kto kupuje gaśnice), ale nie da się „umową wyłączyć” odpowiedzialności za zapewnienie ochrony ppoż., jeśli realnie zarządzasz obiektem lub z niego korzystasz.
3) Obowiązki właściciela i zarządcy budynku w zakresie PPOŻ – „krok po kroku”
Krok 1. Utrzymuj budynek zgodnie z wymaganiami techniczno-budowlanymi
To brzmi sucho, ale oznacza np.:
sprawne i właściwe wydzielenia przeciwpożarowe (ściany, drzwi ppoż.),
utrzymanie przejść instalacyjnych,
brak samowolek budowlanych / eksploatacyjnych.
Jeśli obiekt jest modernizowany lub zmienia się sposób użytkowania, temat ppoż. trzeba zweryfikować na nowo (czasem z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń ppoż.).
Krok 2. Wyposaż obiekt w wymagane urządzenia ppoż. i gaśnice
Nie chodzi tylko o to, „żeby były”, ale żeby:
były dobrane do zagrożeń,
były dostępne i oznakowane,
nie były zastawione „na chwilę” (chwila w nieruchomościach ma długie życie).
Obowiązek wyposażenia wynika z ustawy i rozporządzenia ppoż.
Krok 3. Zapewnij przeglądy, konserwacje i naprawy (i miej na to papiery)
To jest ulubiony punkt kontroli, bo jest prosty do sprawdzenia:
jest protokół – super,
nie ma protokołu – źle (nawet jeśli „serwisant był”).
Tu wchodzi też Prawo budowlane: właściciel lub zarządca musi prowadzić okresowe kontrole obiektu (m.in. instalacje, przewody kominowe, przeglądy 5-letnie obejmujące też elektrykę i instalację odgromową).
Krok 4. Zapewnij warunki ewakuacji i okresowo je sprawdzaj
Czyli:
drożne drogi i wyjścia ewakuacyjne,
czytelne oznakowanie,
oświetlenie awaryjne/ewakuacyjne (jeśli wymagane),
działające drzwi ppoż. (nie mogą być zablokowane klinami, drzwi ppoż. działają wtedy, gdy są zamknięte i oddzielają od siebie dwie strefy ppoż.).
Rozporządzenie ppoż. przewiduje też okresowe sprawdzanie organizacji i warunków ewakuacji.
Krok 5. Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego (IBP) – jeśli jest wymagana, musi być aktualna i „żywa”
IBP to nie ozdoba. Rozporządzenie mówi m.in. o:
obowiązku posiadania IBP w określonych przypadkach,
aktualizacji co najmniej raz na 2 lata i po zmianach wpływających na warunki ochrony ppoż.
Krok 6. Ćwiczenia ewakuacyjne – kiedy są obowiązkowe?
W wielu obiektach użyteczności publicznej i takich, gdzie przebywa dużo osób (zwłaszcza niebędących stałymi pracownikami), przepisy przewidują regularne sprawdzanie ewakuacji i ćwiczenia.
W praktyce – nawet gdy nie masz prawnego obowiązku, to z pewnością jest to jedna z najlepszych praktyk ograniczających ryzyko i odpowiedzialność.
4) Najemca też ma obowiązki
Jeśli jesteś właścicielem/zarządcą i masz najemców, dlatego klasycznie dzielimy odpowiedzialność na dwa poziomy:
Poziom A: „części wspólne” (zwykle właściciel/zarządca)
klatki schodowe, korytarze, drogi ewakuacyjne wspólne,
urządzenia ppoż obsługujące cały obiekt (np. SAP/DSO/oddymianie – jeśli są),
przeglądy budowlane i instalacyjne wymagane Prawem budowlanym.
Poziom B: „lokal/najem” (zwykle najemca, ale zgodnie z zasadami dotyczącymi całego obiektu)
porządek i drożność dróg ewakuacji w lokalu,
nieblokowanie drzwi ppoż.,
użytkowanie instalacji i urządzeń zgodnie z zasadami i ich przeznaczeniem,
wewnętrzne procedury (np. prace gorące, magazynowanie materiałów palnych).
Ważne: nawet jeśli najemca ma obowiązki w lokalu, właściciel/zarządca powinien mieć narzędzia egzekucji (np. określony standard ppoż. obiektu + audyty).
5) Najlepsze praktyki PPOŻ w 2026: co działa i redukuje ryzyko
1) „Standard PPOŻ budynku” dla najemców (1–2 strony, konkretnie)
zasady składowania,
zakaz blokowania drzwi ppoż.,
zasady prac pożarowo niebezpiecznych (pozwolenie),
zasady zmian aranżacji (kto zatwierdza zmiany).
2) Audyty kwartalne części wspólnych + audyty losowe lokali
Krótkie, szybkie, powtarzalne audyty.
Wnioski = zadania z terminem i odpowiedzialnym.
3) System zgłoszeń usterek ppoż. (prosty formularz)
Ludzie widzą problem, ale nie wiedzą gdzie zgłosić → dlatego problem może żyć miesiącami
.
4) Realne ćwiczenia ewakuacji i mikro-szkolenia
Nie musisz robić show jak w filmie akcji. Wystarczy krótko i w prosty sposób omówić:
„co robimy po alarmie?”,
„kto prowadzi ewakuację?”,
„gdzie jest punkt zbiórki?”.
6) Najczęstsze błędy właścicieli/zarządców (czyli „punkty zapalne”)
Zastawione drogi ewakuacyjne (dostawy, meble, palety – wszystko „na chwilę”).
Drzwi ppoż. zablokowane klinem (bo „trzeba przewietrzyć”).
Brak spójnego podziału obowiązków z najemcą (i brak ich egzekwowania).
Przeglądy są… tylko bez dokumentów.
IBP jest, ale nieaktualna albo niezgodna z rzeczywistością.
Zmiany aranżacji/technologii bez analizy ppoż.
7) Mini-ściąga: co powinien mieć właściciel/zarządca „pod ręką”
wykaz urządzeń ppoż. + harmonogram przeglądów i protokoły,
dokumentacja ewakuacji (plany, oznakowanie, zasady),
IBP (jeśli wymagana) + dowody aktualizacji,
standard ppoż. obiektu dla najemców + protokoły audytów,
dokumentacja kontroli z Prawa budowlanego (roczne, pięcioletnie itd.).
Podsumowanie
Obowiązki właściciela i zarządcy budynku w zakresie PPOŻ to przede wszystkim system i nadzór, a nie „gaszenie pożarów”. Prawo jasno wskazuje obowiązki dotyczące wyposażenia, utrzymania sprawności, ewakuacji i dokumentacji. Najlepsza praktyka mówi: ustal zasady z najemcami, kontroluj, dokumentuj i poprawiaj – zanim poprawi Cię kontrola, albo pożar.
Masz pytania? Potrzebujesz pomocy w BHP?
📞 Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci zadbać o każdego pracownika.
Więcej ciekawych informacji na naszym blog'u
